Estudo · escrituras do ITBI
Quanto o leilão realmente desconta em São Paulo
Comparamos 5.169 arrematações com as vendas comuns do mesmo prédio, no mesmo ano, de 2006 a 2026. A fonte é o ITBI, o imposto pago na escritura: das 28.275 arrematações que o registro de São Paulo traz, essas são as que têm vizinhos suficientes para uma comparação justa.
O desconto, ano a ano
2006–2026O desconto mediano foi de 22% em 2006–2012, 28% em 2013–2019 e 29% em 2020–2026. Ou seja, o desconto frente ao próprio prédio aumentou, não diminuiu.
| Ano | Comparações | Desconto mediano | Metade central | Pagaram ≥ vizinhos |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 241 | 10% | 0,0% – 21% | 27% |
| 2007 | 246 | 20% | 4,9% – 29% | 16% |
| 2008 | 194 | 26% | 7,0% – 40% | 20% |
| 2009 | 300 | 20% | −1,2% – 37% | 28% |
| 2010 | 353 | 26% | 7,4% – 38% | 17% |
| 2011 | 346 | 25% | 6,0% – 40% | 20% |
| 2012 | 300 | 29% | 13% – 43% | 12% |
| 2013 | 301 | 28% | 12% – 41% | 16% |
| 2014 | 214 | 28% | 9,9% – 39% | 17% |
| 2015 | 128 | 30% | 6,9% – 40% | 21% |
| 2016 | 141 | 24% | 1,6% – 38% | 23% |
| 2017 | 169 | 25% | 3,0% – 38% | 22% |
| 2018 | 229 | 26% | 0,8% – 37% | 25% |
| 2019 | 206 | 27% | 13% – 37% | 13% |
| 2020 | 194 | 30% | 19% – 39% | 12% |
| 2021 | 308 | 29% | 20% – 38% | 8,8% |
| 2022 | 233 | 30% | 22% – 38% | 2,6% |
| 2023 | 274 | 31% | 20% – 39% | 9,1% |
| 2024 | 361 | 29% | 19% – 38% | 7,2% |
| 2025 | 322 | 26% | 17% – 36% | 8,7% |
| 2026 | 109 | 21% | 10% – 37% | 10% |
Quem pagou o preço do vizinho
Em 2006–2012, 20% das arrematações saíram pelo preço dos vizinhos ou acima dele; em 2020–2026, 8,1%. O pior desfecho de um leilão — pagar preço de mercado e ainda ficar com os riscos — ficou bem mais raro.
Três de cada quatro arrematações de 2020–2026 saíram com pelo menos 18% de desconto.
O desconto por faixa de preço do prédio
Dividimos os prédios em três faixas pelo preço do m² das vendas comuns daquele ano. Desconto mediano: 23% no terço mais barato, 28% no do meio e 28% no mais caro.
E frente ao preço de anúncio
Escritura não é anúncio. Nos mesmos CEPs, os anúncios pedem em média 22% a mais do que o ITBI registra como pago. Somando os dois degraus, uma arrematação típica termina em cerca de 60% do preço anunciado — por isso, comparado com anúncios, quase todo lote parece barato. A escada completa, degrau por degrau: Como calculamos.
E os lotes à venda hoje
Hoje acompanhamos 366 lotes em São Paulo com estimativa confiável. Desses, 150 abrem abaixo do preço em que um leilão típico termina — são os que merecem uma segunda olhada. Os demais abrem nesse patamar ou acima dele, mesmo quando o edital anuncia um grande desconto sobre a avaliação.
Ver os lotes de São PauloComo medimos
Cada escritura de arrematação do ITBI (natureza “arrematação em leilão ou hasta pública”) foi comparada com as compras e vendas comuns do mesmo endereço — mesma rua e mesmo número — registradas no mesmo ano. A comparação só conta quando o prédio teve pelo menos 5 vendas comuns naquele ano. Comparamos o preço por m² de área construída da arrematação com a mediana dos vizinhos.
Ficam de fora vagas de garagem, terrenos, transmissões de parte do imóvel e valores por m² fora de uma faixa plausível (de R$ 500 a R$ 60.000). Comparar dentro do mesmo ano tira a inflação da conta; comparar dentro do mesmo prédio tira a diferença entre bairros e boa parte da diferença entre imóveis.
Com um controle mais frouxo — a mesma quadra fiscal, no mesmo ano, 12.344 comparações — o desconto mediano é de 29%. A comparação dentro do mesmo prédio é o controle mais rigoroso.
Limites: o valor do ITBI é declarado por quem compra, e há subdeclaração documentada; o registro não separa leilão judicial de extrajudicial; e um imóvel arrematado pode estar ocupado, ter dívidas ou estar em pior estado que os vizinhos. O desconto é o preço desses riscos, não dinheiro de graça.
Fonte: Prefeitura de São Paulo — ITBI, guias de ITBI pagas; dados até 2026-06-26.
Para citar
Os números podem ser citados e reproduzidos livremente, com link para esta página.
precodemartelo.com, “Quanto o leilão realmente desconta em São Paulo”, medido em 2026-10-10 com as guias de ITBI da Prefeitura de São Paulo.
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