Onde podemos errar

Não avaliamos o lote por anúncios — anúncio é o que o vendedor pede. Pegamos 52.995 vendas reais do ITBI e 21.554 anúncios por perto e os trazemos ao preço em que os leilões desta cidade realmente terminam.

O preço no registro é um teto. A prefeitura grava o maior entre o valor declarado e a própria avaliação, então as medianas podem ficar um pouco acima do que realmente foi pago.

O topo da lista é a cauda do nosso erro. Quanto mais alto o lote está, maior a chance de que fomos nós que superestimamos o mercado justamente ali.

O mapa. Os limites aqui: o cadastro nacional de endereços do IBGE (CNEFE). Não é um limite jurídico, e sim onde os endereços de fato estão; na borda não construída pode divergir bastante do oficial. O lote entra no mapa pelas coordenadas, não pelo nome do bairro.

Cadeia emprestada. A cidade tem as próprias vendas, mas não publica os leilões encerrados que mostrariam o preço de arremate, então São Paulo emprestou o desconto do arremate sobre o mercado. É uma estimativa por analogia, e dizemos isso em vez de esconder.

Onde há poucas vendas comparáveis por perto, não mostramos estimativa. Espaço em branco é mais honesto que número inventado.